房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款基本流程是怎樣的

房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款基本流程如下：

1、遞交申請

2、受理調(diào)查

3、項目評估

4、核查審批

5、辦理手續(xù)

6、資料歸檔

7、貸后管理

8、收貸撤保。

《中國農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款管理辦法（試行）》第十條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或建筑安裝企業(yè)直接向開戶行提出借款的書面申請，申明借款金額、幣種、期限、用途、貸款方式、擔(dān)保方式、還款來源及償還能力等情況。

第十一條：對開戶行同意受理的借款申請，申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款的，通知開發(fā)商正式填寫《固定資產(chǎn)(中長期)借款申請書》;申請建筑安裝貸款的，根據(jù)資金期 限，屬于短期貸款的，通知建筑安裝企業(yè)正式填寫《流動資金(中短期)借款申請書》，屬于中長期項目貸款的，通知借款人正式填寫《固定資產(chǎn)(中長期)借款申 請書》。

第十三條：貸款調(diào)查部門對房地產(chǎn)開發(fā)貸款合法性的調(diào)查，除按照農(nóng)業(yè)銀行貸款管理制度和貸款操作規(guī)程規(guī)定的調(diào)查內(nèi)容外，還應(yīng)調(diào)查、認定：

(一)從事房地產(chǎn)開發(fā)的資格。主要調(diào)查借款人營業(yè)執(zhí)照是否真實有效，信枯執(zhí)照規(guī)定的經(jīng)營范圍是否包含房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)銷售等項目。

(二)開發(fā)資質(zhì)等級證書的有效性。調(diào)查開發(fā)商開發(fā)資質(zhì)等級證明是否真實有效，是否經(jīng)有權(quán)部門辦理年檢。

(三)土地出讓合同的真實性、有效性。應(yīng)調(diào)查土地出讓合同是否真實有效，土地規(guī)劃紅線圖是否經(jīng)批準(zhǔn)。

(四)合法批件的完整性。應(yīng)調(diào)查項目所在地塊的土地出讓金是否已交清，《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施(開)工許可證》是否齊全有效;已經(jīng)開始銷預(yù)售的，是否持有有效的《銷預(yù)售許可證》;上述批件是否為臨時性質(zhì)的批件。

(五) 貸款用途的合規(guī)性。應(yīng)調(diào)查貸款項目開發(fā)是否符合國家有關(guān)法律法規(guī)和政策。對涉談歷及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)調(diào)查是否辦理了農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批滑侍洞手續(xù)，是否屬改變農(nóng) 業(yè)用地用途進行房地產(chǎn)開發(fā)或利用建設(shè)項目、規(guī)劃許可和紅線圖轉(zhuǎn)讓等形式變相“炒賣”土地;對利用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地進行房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)調(diào)查是 否依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后可進行有償出讓。

(六)參建、聯(lián)建協(xié)議或合同的合法性。

(七)對經(jīng)濟適用住房開發(fā)項目，還要調(diào)查該項目是否列入國家年度經(jīng)濟適用住房建設(shè)投資計劃和信貸計劃，減免稅費的證明文件是否真實有效，劃撥土地的取得是否合法。

(八)抵押物的合法性。

根據(jù)房地產(chǎn)管理的有關(guān)法律、規(guī)定，不得用下列房地產(chǎn)進行抵押：

1.違章建筑及已列入拆遷范圍的房屋、設(shè)施;

2.軍事設(shè)施;

3.以出讓方式取得土地使用權(quán)，滿二年未動工開發(fā)，可以無償收回的土地使用權(quán);

4.國有土地使用權(quán)已抵押登記的地上房屋所有權(quán)，地上房屋所有權(quán)已經(jīng)抵押登記的國有土地使用權(quán)作為抵押物。

根據(jù)房地產(chǎn)法對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的有關(guān)限制規(guī)定，應(yīng)避免用下列房地產(chǎn)進行抵押：

1.未按土地出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書的;

2.按照土地出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，未完成投資總額25%以上的，屬于成片開發(fā)土地的，未形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件的;

3.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地，未轉(zhuǎn)為國有土地的。

對建筑安裝貸款的合法性調(diào)查，除按照農(nóng)業(yè)銀行貸款管理制度和貸款操作規(guī)程規(guī)定的調(diào)查內(nèi)容外，還應(yīng)調(diào)查、認定：

(一)從事建筑安裝的資格。主要調(diào)查借款人營業(yè)執(zhí)照是否真實有效，執(zhí)照規(guī)定的經(jīng)營范圍是否包含建筑安裝、裝修等項目，營業(yè)執(zhí)照是否經(jīng)工商行政管理部門辦理年檢手續(xù)。

(二)建筑施工企業(yè)資質(zhì)等級證書的有效性和建筑活動的合法性。應(yīng)調(diào)查建筑施工企業(yè)資質(zhì)等級證書是否有效，是否經(jīng)有權(quán)部門辦理年檢，其建筑活動是否超越該企業(yè)資質(zhì)等級許可的業(yè)務(wù)范圍，是否用其他建筑企業(yè)的名義承攬工程。

(三)外地企業(yè)承建許可證。應(yīng)調(diào)查外地注冊的建筑安裝企業(yè)是否持有進入本地區(qū)承建項目的許可證，許可證是否真實有效。

(四)建筑安裝企業(yè)提供的中標(biāo)和承建合同、協(xié)議真實有效。

(五)貸款實際用途合規(guī)。是否用于墊資承包等國家政策所列禁項。

第二十條：房地產(chǎn)開發(fā)貸款以及建筑安裝中長期貸款實行逐筆核貸，逐筆發(fā)放，按照工程設(shè)計和實際施工進度的需要逐筆辦理貸款發(fā)放手續(xù)。

進行個人房產(chǎn)抵押貸款有哪些流程？

一、進行個人 房產(chǎn)抵押貸款 有哪些流程? 進行個人房產(chǎn)抵押貸款的流程為：簽訂 購房合同 、提出申請、銀行調(diào)查、簽訂 擔(dān)保合同 、 抵押 登記、發(fā)放貸款等。個人 房屋抵押 貸款是指申請人以自己的房屋產(chǎn)權(quán)作為抵押向銀行申請貸款,貸款資金的用途可用作個人消費和運營。 二、具體流程是什么 1、買賣雙方簽訂 房屋買賣合同 ，約定首付款、貸款和尾款的金額。 2、 購房 人及配偶當(dāng)面向銀行申請貸款，售房人及配偶到場確認。 3、銀行對 貸款申請 進行調(diào)查、審批。 4、購房人與銀行簽訂借款及擔(dān)保合同。 5、售房人將房屋 產(chǎn)權(quán)過戶 給購房人，售房人向購房人取得首付款。 6、購房人與銀行辦理 房產(chǎn)抵押 登記(或由其他自然人、法人為購房人提供階段性擔(dān)保)。 7、銀行向售房人賬戶發(fā)放貸款。 8、買賣雙方辦理房屋物業(yè)結(jié)清，售房人向購房人取得尾款。 9、購房人收房，按月還款(階段性擔(dān)保情況下，購房人與銀行補辦房產(chǎn)抵押登記)。 三、基本條件是什么 1、具有中華人民共和國國籍和完全民事行為能力的自然人; 2、持有有效的 身份證 明文件; 3、具有穩(wěn)定、合法的收入來源; 4、抵押房產(chǎn)有房地產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)明晰，可上市流通; 5、銀行規(guī)定的其他條件; 四、有哪些風(fēng)險 1、違約風(fēng)險 違約風(fēng)險包括被迫違約和理性違約。被迫違約是指借款人的被動行為，支付能力理論認為導(dǎo)致被迫違約是因為支付能力不足。這說明借款人有還款的意愿，但無還款的能力。理性違約是指借款人主動違約，權(quán)益理論認為在完善的資本市場上借款人可僅通過比較其住房中特有的權(quán)益與 抵押貸款 債務(wù) 的大小，作出違約與否的決策。當(dāng)房地產(chǎn)市場價格上升時，借款人可以轉(zhuǎn)讓房屋還清貸款，收回成本并能掙取一定的利潤;當(dāng)房地產(chǎn)市場價格下降時，借款人為了轉(zhuǎn)嫁損失，即使他有償還能力，他也主動違約拒絕還款。 2、流動性風(fēng)險 流動性風(fēng)險是指資金短存長貸難于變現(xiàn)的風(fēng)險，流動性是銀行保證資產(chǎn)質(zhì)量的一條重要原則?，F(xiàn)如今流動性風(fēng)險體現(xiàn)在兩個方面，一是目前我國的 住房貸款 主要來源于 公積金 和儲蓄存款，銀行吸納的儲蓄存款屬于短期存款，一般只有三五年，而 住房抵押貸款 卻屬于長期貸款。這種短存長貸的行為使銀行的流動性非常低，繼而帶來流動性風(fēng)險。二是銀行持有的資產(chǎn)債權(quán)不易變現(xiàn)，極易導(dǎo)致流動性風(fēng)險。造成銀行可能喪失在金融市場更有利的投資機會，檔旦增加機會成本帶來的損失。 3、經(jīng)濟周期風(fēng)險 經(jīng)濟周期風(fēng)險是指在國民經(jīng)濟整體仔山水平周而復(fù)始的波動過程中產(chǎn)生的風(fēng)險，相比其他產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對于經(jīng)濟周期具有更高的敏感性。經(jīng)濟擴張時，居民收入水平提高，市場對房地產(chǎn)的需求量增大，房屋的變現(xiàn)不成問題，銀行與個人都對未來充滿樂觀的預(yù)期，銀行發(fā)放的住房抵押貸款數(shù)量也急劇增加。經(jīng)濟蕭條時，失業(yè)率上升，居民的收入急劇下降，大量貸款無力償還，即使已將房屋抵押給銀行，也因為房地產(chǎn)業(yè)的疲軟無法變現(xiàn)。這時抵押風(fēng)險轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的不良債權(quán)和損失，銀行則面臨大量的“呆壞賬”，極易導(dǎo)致銀行的信用危機甚至破產(chǎn)。 4、利率風(fēng)險 利率風(fēng)險是指利率水平的變動給銀行資產(chǎn)價值帶來的風(fēng)險，它是由其業(yè)務(wù)短存長貸的資本結(jié)構(gòu)所決定的，利率的波動無論是漲還是跌對銀行都會帶來損失。念蠢中如果利率上漲，住房抵押貸款的利率也隨著上調(diào)，就可能增加借款人的償貸壓力，借款額度越高，借款期限越長，其影響程度也就越大，從而增加了違約風(fēng)險。如果利率下降，借款人又有可能從當(dāng)前資本市場融資或以低利率重新借款來提前償還貸款，給銀行帶來風(fēng)險，主要表現(xiàn)在，提前貸款的發(fā)生使得住房貸款的現(xiàn)金流量發(fā)生不確定性，給銀行的集約化資產(chǎn)負債帶來一定的困難。 很多資金緊張周轉(zhuǎn)困難的個人或者企業(yè)采用進行個人房產(chǎn)抵押的方式申請貸款，這個過程需要的材料非常的多也非常的繁瑣，根據(jù)房產(chǎn)以及個人的征信信用記錄的不同能夠貸款下來的金額也是不同的。需要注意的是，房產(chǎn)抵押貸款一定要選擇正規(guī)的銀行機構(gòu)，以免產(chǎn)生其他的法律糾紛。

房子如何抵押貸款？

抵押房產(chǎn)需帶著借貸雙方身份證，個人借款抵押合同和房產(chǎn)證到房管局申請抵押。

房產(chǎn)頃仔抵押是指產(chǎn)權(quán)所有人以房契作為抵押，取得借款按期付息。

房屋產(chǎn)權(quán)仍由產(chǎn)權(quán)所有者自行管理，債權(quán)人只按期取息，而無使用管理房屋的權(quán)利，待借款還清，產(chǎn)權(quán)人收回房契抵押即告終結(jié)。

如債務(wù)人不能履行債務(wù)，則債權(quán)人有權(quán)依法處分抵押房屋，并在處分抵押房屋所得價款中優(yōu)腔乎螞先受償。

提供抵押房屋的當(dāng)事人稱為房屋抵押人，接受抵押房屋的原債權(quán)人稱為房屋抵押權(quán)伍埋人。

房屋抵押人必須具有完全的民事行為能力，無民事行為能力和限制民事行為能力的人不得設(shè)定房屋抵押。

房屋抵押貸款如何辦理

辦理房屋抵押貸款的詳細流程如下： 1、申請人向貸款機構(gòu)提供資料； 2、對申請人進行調(diào)查并預(yù)估抵押物的價值； 3、貸款滑渣機構(gòu)初步預(yù)定貸款額度； 4、辦理委托公證和借款公證； 5、貸款機構(gòu)收押申請人相關(guān)證件； 6、辦理抵押登記手續(xù)，臘讓蔽并由抵押機構(gòu)放款。房屋抵押貸款推薦選擇摩爾龍，不押房貸款，快至1天放款，公寓門市也可申請，不押車貸款，快至2小時放款，值得選擇。 提交所需證件?？捶吭u估。根據(jù)抵押物所在位置、樓層、面積、朝向等進行評估。房屋評估后，還需要辦理房產(chǎn)保險手續(xù)及相應(yīng)的貸款審批手續(xù)，并與審批同意發(fā)放貸款合同及抵押合同。抵押登記。借款人持房產(chǎn)證、借款合同到房產(chǎn)所在區(qū)縣房地局辦理抵押登記手續(xù)，機關(guān)費用由借款人承擔(dān)。放款。抵押登記辦理后，銀行方可發(fā)放貸款至借款人個人儲蓄帳號中輪州。