房貸是很多人辦理的業(yè)務(wù)，但有的借款人手頭資金充裕了總會考慮提前還款，以此來減輕自己的心里負擔，那么提前還房貸最佳方式有哪些呢？下面看分析解答。
一、貸款一年后再提前還房貸
一般來說，我們在商業(yè)銀行或者公積金中心辦理完住房按揭貸款之后的1年內(nèi)提前還款的話，都會有違約金，如果我們需要提前還房貸，那么一般銀行和公積金中心在房貸還款1年以后都會取消違約金限制，所以我們可以在還房貸1年之后再進行提前還款，就可以免除額外違約金的支付了。
二、根據(jù)不同還款方式確定
住房按揭貸款不同的還款方式產(chǎn)生的利息不同，如果我們需要提前還房貸，還需要考慮到是否劃算的問題，接下來根據(jù)不同的還款方式，舉例計算進行分析。
（一）計算要素
1、貸款本金
假設(shè)貸款本金為100萬元。
2、貸款期限
假設(shè)貸款期限為20年。
3、貸款利率
目前5年期以上的貸款基準利率為4.3%，假設(shè)該貸款機構(gòu)的上浮基點為110，則房貸利率=4.3%+（110*0.0001）=5.4%。
4、還款方式
常見的有等額本金、等額本息、先息后本，但先息后本一般只適用于1年以內(nèi)的貸款，不適用于貸款期限20年的這種情況。
等額本金還款：每月還款的本金相等，但每月還款額及每月應(yīng)還利息會隨著每月本金的歸還而逐漸遞減，也就是首月月供最多、末月月供最少。
等額本息還款：每月還款金額相等，但其中本金與利息的分配卻不相同，本金是由少至多遞增，利息是由多至少遞減，兩者之和使每月月供相等。
（二）計算公式
1、等額本金：月供=本期本金+（貸款本金-每期本金^（還款期數(shù)-1））*貸款月利率；
2、等額本息：月供=[貸款本金*月利率*（1+月利率）^還款期數(shù)]÷[（1+月利率）^還款期數(shù)－1]，其中符號“^”代表乘方計算，比如“2^60”就代表數(shù)字2需要重復(fù)相乘60次，可以借助計算器計算結(jié)果。
（三）具體計算
假設(shè)貸款利率為年利率5.4%，那么月利率為0.45%，分240個月還款。
1、等額本金還款
每月應(yīng)還本金=1000000/240=4166.67元。
首月月供=4166.67+1000000*0.45%=8666.67元；
第2月月供=4166.67+（1000000-4166.67）*0.45%=8647.92元；
第3月月供=4166.67+（1000000-4166.67^2）*0.45%=8629.17元；
第4月月供=4166.67+（1000000-4166.67^3）*0.45%=8610.42元；
依次計算，最后可得末月月供=4166.67+4166*0.45%=4185.42元。
2、等額本息還款
每月月供=[1000000*0.45%*（1+0.45%）^240]÷[（1+0.45%）^240-1]=6822.52元。
（四）計算分析
如果我們選擇了等額本息的還款方式考慮提前還款的話，在能力范圍內(nèi)越早還款越好，這樣產(chǎn)生的利息就越少，但是還款超過總期限的一半之后，這時候等額本息償還的貸款本金就會超過等額本金，提前還款就不劃算了。
如果我們選擇了等額本金的還款方式考慮提前還款的話，可以在還款超過貸款期限一半后，再進行提前還款操作，這樣相比等額本息，產(chǎn)生的利息就更少了，當然在能力范圍內(nèi)，我們提前還房貸越早所產(chǎn)生的總利息就越少。
