全國公積金政策調(diào)整出現(xiàn)五大方向

住房公積金支持政策正成為本輪樓市寬松政策的一大重轎弊點(diǎn)。第一財(cái)經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，在“一城一策”支持合理住房需求的政策背景下，全國多地調(diào)整公積金貸款政策正呈現(xiàn)出五大方向。

山東省德州市住房公積金管理中心近日發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整住房公積金使用政策的通知》(下稱《通知》)稱，自9月7日起，購房提取住房公積金無房屋套數(shù)限制。按照新政，購買德州市行政區(qū)域內(nèi)自住住房提取公積金時，提取人及配偶名下不受房屋套數(shù)限制。購買期房，以購房合同備案時間為準(zhǔn)；購買二手房，以過戶發(fā)票時間為準(zhǔn)。

再次申請住房公積金貸款無間閉備族隔時間。《通知》稱，公積金貸款人首次結(jié)清公積金貸款后，第二次申請使用無間隔時間。

《通知》進(jìn)一步明確，京津冀、山東省繳存人在德州申請公積金貸款無戶籍限制。加快融入京津冀，推進(jìn)山東省內(nèi)貸款政策一致，山東省和京津冀范圍內(nèi)的公積金繳存人購買德州市行政區(qū)域內(nèi)自住住房，公積金貸款不受戶籍限制。

今年6月，山東省政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于支持德州市深化融入京津冀協(xié)同發(fā)展的若干措施》，提出“積極承接京津冀產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，在產(chǎn)業(yè)、人才、金融、民生等領(lǐng)域，研究出臺支持德州市承接京津產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的具體政策措施?！?/p>

德州之外，“取消住房公積金貸款房屋套數(shù)限制”的城市還有福建漳州。根據(jù)當(dāng)?shù)刈》抗e金中心6月初推出的購房新政，職工家庭購、建自住住房提取住房公積金支付房款或償還商業(yè)性住房貸款的，取消住房公積金貸款次數(shù)和房屋套數(shù)限制。

上述公積金新政的實(shí)施兩個月以來，漳州樓市銷售已有所回暖。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年2月，漳州樓市成交僅824套。但到了6～8月，漳州樓市成交保持在2000套以上，其中，8月份成交套數(shù)和面積均為今年最高點(diǎn)。

不過，中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會房地產(chǎn)專委會主任、中國區(qū)域科學(xué)協(xié)會副理事長王業(yè)強(qiáng)在接受第一財(cái)經(jīng)采訪時表示，“取消套數(shù)限制”可能會導(dǎo)致富裕家庭購買多套住房，尤其是在中心城區(qū)，住房價(jià)格的快速上漲，從而將合理購房需求排擠出區(qū)，進(jìn)而與“房住不炒”的定位相沖突。故此，預(yù)計(jì)推出該類政策的城市有限。

除了取消公積金貸款套數(shù)限制外，在多地發(fā)布的公積金支持政策中，還主要包括上調(diào)公積金貸款額度、推出公積金“一人購房全家?guī)汀闭?、深化住房公積金跨省“互認(rèn)互貸”以及支持“商業(yè)性個人住房貸款轉(zhuǎn)個人住房公積金貸款”四大方向。

其中，“一人購房全家?guī)汀睙o疑是當(dāng)前房地產(chǎn)市場最熱的新詞之一。據(jù)第一財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，截至8日，全國至少已有23城出臺“一人購房全家?guī)汀闭摺?/p>

“但我認(rèn)為意義也不大?！蓖鯓I(yè)強(qiáng)表示。

在他看來，對于合理購房需求來講，基本上已經(jīng)是“全家?guī)汀绷恕Q言之，一家三口，夫妻雙方公積金的使用不存在障礙，隔代父母的公積金支持能解決一定的問題，但隔代父母基本上已經(jīng)使用過公積金貸款，或者公積金額度較少，對于大城市的高房價(jià)，無異于杯水車薪。

在上述五類政策中，王業(yè)強(qiáng)認(rèn)為，提高公積金貸款額度是適應(yīng)房價(jià)上漲的實(shí)際情況和釋放合理購房需求的“最優(yōu)解”。

根據(jù)媒體報(bào)道，包括河南的信陽、南陽、商丘，湖南永州、吉林長春、安徽六安、河北衡水、云南普洱、貴州黔東南，江西的景德鎮(zhèn)、高安等地按照新的公積金政策，購買剛需住房的購房者，按照最高額度使用公積金貸款，已經(jīng)可以覆蓋全部貸款額度。

此外，王業(yè)強(qiáng)還提出，當(dāng)前，住房公積金政策的頻繁調(diào)整，不僅僅是出于提振樓市需要，也是制度改革迎來了“窗口期”。

“作為中國取消實(shí)物分房、實(shí)行住房貨幣化、市場化改革的一項(xiàng)配套制度，當(dāng)滾逗前，住房公積金制度的階段性歷史任務(wù)已經(jīng)完成，但是公積金卻隨著資金積累和規(guī)模擴(kuò)大影響越來越大、作用越來越重要。因此，在當(dāng)前樓市整體低迷時期，公積金貸款頻繁調(diào)整，說明公積金制度正面臨重大的調(diào)整和變革。在未來，公積金制度作為保障性金融的作用將會更加凸顯?！?王業(yè)強(qiáng)稱。

景德鎮(zhèn)：公積金最高貸款額70萬元/戶

5月10日，澎湃新聞獲悉，江西省景德鎮(zhèn)市人民政府辦公室于近日發(fā)布《關(guān)于印發(fā)促進(jìn)房帆褲地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的若干措施的通知》(簡稱《通知》)。

加大住房公積金支持力度方面，《通知》顯示，適度上調(diào)公積金貸款限額。符合景德鎮(zhèn)市住房公積金貸款條件的繳存職工家庭，在中心城區(qū)購買普通新建商品房的，單職工貸款最高限額由35萬元/戶提高至50萬元/戶;雙職工貸款最高限額由50萬元/戶提高至70萬元/戶。

同時，降低首付比例。購買普通新建商品房，第1次使用住房公積金貸款的職工家庭，最低首付款比例為20%;第2次使用住房公積金貸款的職工家庭，最低首付款比例為30%。購買二手房，第1次使用住房公積金貸款的職工家庭，最低首付款比例為30%;第2次使用住房公積金貸款的職工家庭，最低首付款比例為50%。

降低個人住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)方面，《通知》提到，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大個人住房按揭貸款投放，合理確定商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率。對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

實(shí)施階段性購房補(bǔ)貼方面態(tài)明簡，《通知》提出，凡在2022年5月10日至2022年12月31日期間，購買新建商品住房且在2022年12月31日前繳清契稅，屬首次購買的，給予200元/平方米補(bǔ)貼;屬改善型的，給予100元/平方米補(bǔ)貼;景德鎮(zhèn)市常住居民二孩、三孩家庭群體，且子女未滿18周歲(截至2022年4月30日)，購房時憑戶口本或出生證明，分別給予200元/平方米、300元/平方米的補(bǔ)貼。補(bǔ)貼不重復(fù)享受，只可按最高標(biāo)準(zhǔn)享受一次，補(bǔ)貼資金由受益財(cái)政全額保障。

實(shí)施財(cái)稅優(yōu)化服務(wù)政策方面，《通知》提到，落實(shí)稅收優(yōu)惠政策。納稅人出售符合條件的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，其增值率不超槐凱過20%的，免征土地增值稅：嚴(yán)格按規(guī)定落實(shí)增值稅留抵退稅相關(guān)政策，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅留抵退稅部分，符合條件的應(yīng)退盡退。

同時，2022年5月10日至2022年12月31日期間，個人購買新建普通商品住房，契稅實(shí)行先征收后補(bǔ)貼。以契稅繳納時間為起始時間，購房人繳納契稅后，依據(jù)《商品房買賣合同》、完稅憑證、進(jìn)賬單等提出補(bǔ)貼申請，由受益財(cái)政給予所繳契稅50%補(bǔ)貼。

以下為政策全文：

景德鎮(zhèn)公積金貸款能貸多少

一般來說，個人公積金貸款的額度是公積金賬戶余額的10-20倍。

具體公積金貸款額度的計(jì)算，要根據(jù)還貸能力、公積金貸款房價(jià)成數(shù)、住房公積金賬戶余額和貸款最高限額四個條件來確定，四個條件算出的最小值就是鎮(zhèn)差缺借款人最高可貸數(shù)額。計(jì)算方法如下:

按照還貸能力計(jì)算的貸款額度：【（借款人月工資總額+借款人所在單位住房公積金月繳存額）×還貸能力系數(shù)-借款人現(xiàn)有貸款月應(yīng)還款總額】×貸款期限（月）。使用配偶額度的，【（夫妻雙方月工資總額+夫妻雙方所在單位住房公積金月繳存額）×還貸能力系數(shù)-夫妻雙方現(xiàn)有貸款月應(yīng)還款總額】×貸款期限（月）。慶游其中還貸能力系數(shù)為40%，月工資總額=公積金月繳額÷（單位繳存比例+個人繳存比例）；

按照房屋價(jià)格計(jì)算的貸款額度：貸款額度=房屋價(jià)格×貸款成數(shù)。其中貸款成數(shù)根據(jù)購建修房屋的不同類型和房貸套數(shù)來確定；

按照住房公積金賬戶余額計(jì)算的貸款額度，職工申請住房公積金貸款的，貸款額度不得高于職工申請貸款時住房公積金賬戶余額（同時使用配偶住房公積金申請公積金貸款，為職工及配偶住房公積金賬戶余額之和）的10倍，住房公積金賬戶余額不足2萬的按2萬計(jì)算；

按照貸款最高限額計(jì)算的貸款額度，使用本人住房公積金申請住房公積金貸款的，貸款最高限額40萬元；同時使用配偶住房公積金申請住房公積金御辯貸款的，貸款最高限額60萬元。使用本人住房公積金申請住房公積金貸款，且申請貸款時本人正常繳存補(bǔ)充住房公積金的，貸款最高限額50萬元；同時使用配偶住房公積金申請住房公積金貸款，且申請貸款時本人或其配偶正常繳存補(bǔ)充住房公積金的，貸款最高限額70萬元。