發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募reits 公募reits發(fā)行主體條件？很多人不了解，今天各百科為大家?guī)硐嚓P(guān)內(nèi)容，以下由小編為大家?guī)斫榻B。

來源：中國證券報

中國證監(jiān)會日前發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)》，標(biāo)志著基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金公募工作正式開始。公募REITs采用封閉式運作，通過認(rèn)購資產(chǎn)支持證券持有基礎(chǔ)設(shè)施項目公司100%股權(quán)，交易結(jié)構(gòu)相對復(fù)雜。良好的基金治理機制對于房地產(chǎn)投資信托基金的順利運作和成功試點至關(guān)重要。

公開發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金

與上市公司治理機制的異同

公募REITs和上市公司治理機制是解決委托代理關(guān)系的制度安排。在設(shè)計上，公募REITs應(yīng)參照上市公司治理進行適當(dāng)安排。

從法律依據(jù)上看，公募REITs是契約型基金，其法律依據(jù)主要是《證券法》和《證券投資基金法》，其運作直接基于基金合同。上市公司的法律依據(jù)主要是公司法，運作的直接依據(jù)是公司章程。

從治理結(jié)構(gòu)的構(gòu)成和治理責(zé)任的劃分來看，公募REITs的基礎(chǔ)是信托關(guān)系，其治理結(jié)構(gòu)是基金份額持有人是委托人，基金管理人和基金托管人是受托人，基金持有人和基金托管人均有權(quán)對基金管理人進行監(jiān)督，基金份額持有人大會是基金權(quán)力機構(gòu)。公募REITs基金的股東大會有權(quán)對重大項目的收購或出售、重大關(guān)聯(lián)交易、更換外部管理機構(gòu)等事項進行事前決策。

上市公司是依據(jù)《公司法》設(shè)立的獨立法人，其治理結(jié)構(gòu)主要包括股東會、董事會、監(jiān)事會和管理層，股東會是公司的最高權(quán)力機構(gòu)。董事會行使的主要職權(quán)包括：召集股東大會，決定重大計劃，制定重大方案，決定公司組織機構(gòu)的設(shè)立，聘任管理層，制定基本制度。

合同基金份額持有人大會的權(quán)力明顯小于股東大會和上市公司董事會。這是因為基金成立的基礎(chǔ)是投資者對基金管理人和基金托管人的信任，投資者不必大規(guī)模參與基金的投資管理活動。公募REITs基金的股東大會增加了多項事前決策權(quán)，并擁有上市公司股東大會和董事會的部分權(quán)力，有利于保護基金份額持有人的利益。

從財產(chǎn)托管機制來看，公募REITs與上市公司有顯著區(qū)別。上市公司財產(chǎn)托管主要由公司自己負(fù)責(zé)，財產(chǎn)托管和投資運營整合到上市公司；公募REITs有基金托管人，除了行使基金財產(chǎn)托管、基金管理人監(jiān)管等職權(quán)外，還增加了權(quán)屬證書托管、資金賬戶和現(xiàn)金流監(jiān)管、項目公司保險和貸款監(jiān)管等多項職能。

從信息披露要求來看，公募REITs的信息披露要求與上市公司類似。

綜上所述，公募REITs的治理機制既有契約型基金的特征，又有上市公司的一些治理機制安排，大大提高了對基金份額持有人利益的保護程度。

基金持有人大會是公募REITs的權(quán)力機構(gòu)，主要有四個特點：重大事項的提前決策權(quán)、分層表決機制、回避表決機制、投資者參與度較高等。

外部機構(gòu)的聘用、監(jiān)督和管理

保護投資者利益，公募REITs可以在很多環(huán)節(jié)引入外部專業(yè)機構(gòu)，借助專業(yè)機構(gòu)的力量提升基礎(chǔ)設(shè)施項目投資和運營管理的專業(yè)性。

在項目準(zhǔn)入環(huán)節(jié)，發(fā)揮專業(yè)機構(gòu)作用，嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)。為了嚴(yán)格控制質(zhì)量

為鞏固公募REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)的運營管理責(zé)任，《公募REITs指引》明確規(guī)定基金管理人是項目運營管理責(zé)任主體。同時，為提高項目運營管理的專業(yè)性，允許基金管理人將購買項目保險、制定和實施運營策略、簽訂協(xié)議、辦理租賃管理、日常運營服務(wù)、項目維護和改造等六項職責(zé)委托給外部管理機構(gòu)?；鸸芾砣巳猿袚?dān)其他重要的經(jīng)營管理事項。

基金管理人在決定聘請外部管理機構(gòu)前，應(yīng)當(dāng)對外部管理機構(gòu)進行充分的盡職調(diào)查，確保其具備專業(yè)管理能力。聘任確定后，基金管理人與外部管理機構(gòu)應(yīng)簽訂基礎(chǔ)設(shè)施項目運營管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方的合作事項?；鸸芾砣藨?yīng)當(dāng)至少每年對外部管理機構(gòu)進行一次績效評估，至少每半年檢查一次項目運作和管理的相關(guān)文件。

《公募REITs指引》明確規(guī)定了公募REITs基金管理人解聘外部管理人需要在基金合同中約定的法定情形。在其他情況下，基金管理人經(jīng)基金份額持有人大會表決后，可以更換外部管理機構(gòu)。