鄭州樓市新政：引導(dǎo)下調(diào)住房貸款利率

3月1日，河南省鄭州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》(簡(jiǎn)稱《通知》)?！锻ㄖ饭卜譃槲宀糠郑謩e從支持合理住房需求、改善住房市場(chǎng)供給、加大信貸融資支持、推進(jìn)安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化、優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境五個(gè)方面提出促進(jìn)鄭州市房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的19項(xiàng)措施。

其中，滿足居家養(yǎng)老需求、支持居民改善性住房需求、降低個(gè)人住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)等多項(xiàng)措施備受關(guān)注。

具體來說，在支持合理住房需求方面，《通知》提出，為滿足居家養(yǎng)老需求，子女、近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵(lì)老年人來鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購(gòu)一套住房。對(duì)新建小區(qū)加強(qiáng)適老化設(shè)計(jì)，對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行適老化改造，對(duì)實(shí)施適老化改造的，給予一定補(bǔ)貼支持。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，該政策表明鄭州率先放松了限購(gòu)政策，其規(guī)定，子女和近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵(lì)老年人來鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購(gòu)一套住房。該規(guī)定實(shí)際上就是取消了限購(gòu)的規(guī)定，即老年人投靠家庭可以新購(gòu)一套住房，這是無條件的，增加了此類家庭的可購(gòu)房套數(shù)。

支持居民改善性住房需求上，《通知》提到，居民因家庭人口增加、收入條件改善等原因賣小買大、賣舊買新的，在家庭限購(gòu)套數(shù)內(nèi)可提供個(gè)人按揭、網(wǎng)簽備案和不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)辦理等方面便利。

另一個(gè)值得關(guān)注的點(diǎn)是，《通知》提出降低個(gè)人住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)。引導(dǎo)在鄭金融機(jī)構(gòu)加大個(gè)人住房按揭貸款投放，下調(diào)住房貸款利率。對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，該政策其實(shí)就是取消了改善型住房的“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，即不再看是否有首套房了，如果貸款償清，貸款即按首套房流程走。這也相當(dāng)于放松了限貸的標(biāo)準(zhǔn)，使得此類群體后續(xù)可以按首套比例購(gòu)房，實(shí)際上也是降低了購(gòu)房的首付比例。從中也可以看出，鄭州對(duì)改善型購(gòu)房需求給予了很多支持性政策，這做模一點(diǎn)也符合當(dāng)前購(gòu)房市場(chǎng)的主流政策，即保障剛需、支持改善，后續(xù)大戶型等交易勢(shì)必會(huì)加快，對(duì)于房企的項(xiàng)目去庫存也有積極作用。

貝殼研究院也指出，該政策即明確取消了“認(rèn)房又認(rèn)貸”，將實(shí)質(zhì)性降低購(gòu)房成本，激發(fā)改善換房需求釋放，加快鄭州市場(chǎng)筑底修復(fù)，鄭州也成為首個(gè)取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市。

改善市場(chǎng)供給方面，《通知》提到，土地競(jìng)拍保證金最低比例下調(diào)至掛牌價(jià)的20%，土地出讓金可在成交后1年內(nèi)實(shí)行分期繳納。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心負(fù)責(zé)人王小嬙認(rèn)為，通知中提到下調(diào)土拍保證金比例至20%，剩余部分1年內(nèi)實(shí)行分期繳納，此外，政策明確加快項(xiàng)目開工、銷售節(jié)奏，精簡(jiǎn)審批程序，將工程建設(shè)項(xiàng)目審批時(shí)間控制在54天，該政策降低了房企拿地的資金壓力，加快房企開工銷售增速，對(duì)房企來說是有利的，也有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)部良性循環(huán)。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩指出，鄭19條主要有需求端鼓勵(lì)、供應(yīng)端加速、企業(yè)端穩(wěn)定、執(zhí)行端規(guī)范這些顯著特點(diǎn)。在鄭州市去族明年遭受了疫情和水災(zāi)的雙重影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)和企業(yè)也遭遇了較大的壓力，鄭19條的出臺(tái)有助于全面穩(wěn)定市場(chǎng)、促進(jìn)合理需求入市以及保障企業(yè)現(xiàn)金流穩(wěn)定。其中關(guān)于合理購(gòu)房需求的界定和支持方式都做出了明確的闡述，具有較強(qiáng)的可操作性。

根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2022年1月，鄭州新房成交6686套，較12月環(huán)比下降30.7%，二手房成交3561套，環(huán)比下降29%，同比下降18.1%。該政策對(duì)于鄭州來說必要性十足。

潘浩認(rèn)為，鄭州作為中原城市群核心城市，此次鄭19條對(duì)其他城市也具有借鑒意義。從年初開始的各城市樓市政策密集發(fā)布，正在從中低能級(jí)城市向中高能級(jí)城市過渡，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體也處于筑底的過程中。預(yù)計(jì)樓市“小陽春”將有條件在多地出現(xiàn)。

以下為《鄭州市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》

各開發(fā)區(qū)管委會(huì)，各區(qū)縣(市)人民政府，市人民政府各部門，各有關(guān)單位：

為貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院和省委省政府決策部署，堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，因城施策，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)兆胡告，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、支持合理住房需求

(一)保障大學(xué)生在鄭安居。對(duì)博士研究生、碩士研究生、本科畢業(yè)生(技工院校預(yù)備技師、技師)、?？飘厴I(yè)生(技工院校高級(jí)工)在鄭創(chuàng)業(yè)就業(yè)的，符合條件的可購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房，購(gòu)買商品住房的按照政策給予購(gòu)房補(bǔ)貼。對(duì)在鄭創(chuàng)業(yè)就業(yè)大學(xué)生購(gòu)房前，符合條件的提供保障性租賃住房，對(duì)租住市場(chǎng)化租賃住房的可給予一定面積補(bǔ)貼，優(yōu)惠期限為3年。

(二)為外來務(wù)工人員置業(yè)提供便利。外來務(wù)工人員在鄭州繳納住房公積金的，可按照本市住房公積金繳存職工同等條件辦理住房公積金提取業(yè)務(wù)，在鄭州購(gòu)買住房時(shí)，可按照本市繳存職工同等條件申請(qǐng)住房公積金貸款。

(三)滿足居家養(yǎng)老需求。子女、近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵(lì)老年人來鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購(gòu)一套住房。對(duì)新建小區(qū)加強(qiáng)適老化設(shè)計(jì)，對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行適老化改造，對(duì)實(shí)施適老化改造的，給予一定補(bǔ)貼支持。

(四)支持居民改善性住房需求。居民因家庭人口增加、收入條件改善等原因賣小買大、賣舊買新的，在家庭限購(gòu)套數(shù)內(nèi)可提供個(gè)人按揭、網(wǎng)簽備案和不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)辦理等方面便利。

二、改善住房市場(chǎng)供給

(五)穩(wěn)定住宅用地供應(yīng)節(jié)奏。依據(jù)各片區(qū)商品住宅去化周期情況，合理確定新增住宅用地供應(yīng)量，確保商品住宅供需平衡。在去化周期小于18個(gè)月時(shí)，適度增加住宅用地供應(yīng)量;在去化周期大于18個(gè)月時(shí)，適度減少住宅用地供應(yīng)量。土地競(jìng)拍保證金最低比例下調(diào)至掛牌價(jià)的20%，土地出讓金可在成交后1年內(nèi)實(shí)行分期繳納。

(六)完善房?jī)r(jià)和地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制。出讓住宅用地實(shí)行“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”土地出讓政策，對(duì)于“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”出讓方式供應(yīng)的地塊，將已確定的房屋銷售價(jià)格寫入土地出讓合同。房屋銷售時(shí)，不得超出確定的銷售價(jià)格辦理商品住房銷售價(jià)格備案。

(七)嚴(yán)格落實(shí)房屋預(yù)售制度。按照《鄭州市商品房銷售管理辦法》規(guī)定的“二、三、五”預(yù)售形象進(jìn)度要求辦理預(yù)售許可，取消因新冠肺炎疫情期間允許房地產(chǎn)企業(yè)“正負(fù)零”預(yù)售的相關(guān)政策，嚴(yán)格執(zhí)行鄭州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度。

(八)加快項(xiàng)目開工、銷售節(jié)奏。精簡(jiǎn)建設(shè)項(xiàng)目審批程序，工程建設(shè)項(xiàng)目全流程審批時(shí)間控制在54天以內(nèi)，實(shí)施科學(xué)精準(zhǔn)的揚(yáng)塵防控和疫情防控措施，增加有效施工天數(shù)。已經(jīng)辦理土地抵押或在建工程抵押的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，可以辦理商品房預(yù)售許可審批手續(xù)，當(dāng)事人另有約定的除外。商品房實(shí)際網(wǎng)簽銷售前，相關(guān)房源應(yīng)辦理解除抵押手續(xù)。

(九)完善公共配套和基礎(chǔ)設(shè)施。優(yōu)化商品住房項(xiàng)目配套設(shè)施，在各類產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、32個(gè)核心板塊、小微產(chǎn)業(yè)園、眾創(chuàng)空間、孵化器等產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域，對(duì)已建成項(xiàng)目，通過增加優(yōu)質(zhì)學(xué)位、建設(shè)醫(yī)療圈、改善交通出行等措施，補(bǔ)齊公共配套和基礎(chǔ)設(shè)施短板;對(duì)未開工項(xiàng)目，增加教育、醫(yī)療、交通等配套設(shè)施供給，做到公共配套和基礎(chǔ)設(shè)施同步施工同步交付。

(十)提高商品住宅品質(zhì)。落實(shí)《河南省綠色建筑條例》，嚴(yán)格高容積率、低綠地率項(xiàng)目審批程序，對(duì)低容積率、高綠地率、環(huán)保節(jié)能和立體生態(tài)建筑予以政策支持，對(duì)銷售限價(jià)給予一定比例的上浮，逐步增加高品質(zhì)住宅供應(yīng)量。

三、加大信貸融資支持

(十一)給予企業(yè)項(xiàng)目貸款支持。定期組織銀企對(duì)接，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)對(duì)受困企業(yè)貸款展期、續(xù)貸，按照依法依規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則加大房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)貸款支持，有效緩解市場(chǎng)主體資金鏈運(yùn)行壓力。

(十二)降低個(gè)人住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)。引導(dǎo)在鄭金融機(jī)構(gòu)加大個(gè)人住房按揭貸款投放，下調(diào)住房貸款利率。對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

(十三)推進(jìn)信貸支持協(xié)作。對(duì)支持開發(fā)貸、降低個(gè)人按揭貸款利率的金融機(jī)構(gòu)，在政府新增財(cái)政存款、基金賬戶等存放方面予以優(yōu)先支持。

四、推進(jìn)安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化

(十四)推行貨幣化安置。實(shí)施安置房建設(shè)工作三年行動(dòng)，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，堅(jiān)持以貨幣化安置為主。對(duì)未開工建設(shè)的安置房，鼓勵(lì)拆遷群眾選擇貨幣化安置。

(十五)促進(jìn)安置房轉(zhuǎn)化。對(duì)已建安置房中群眾自住以外房屋，采取政府回購(gòu)、回租等方式，盤活轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房。

五、優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境

(十六)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治工作，落實(shí)“雙隨機(jī)一公開”檢查，加大聯(lián)合執(zhí)法力度，嚴(yán)肅查處未批先售、虛假宣傳、挪用預(yù)售資金、變相規(guī)避調(diào)控政策等違法違規(guī)行為。堅(jiān)持控新治舊，消存量、控增量、防變量，攻堅(jiān)化解問題樓盤。

(十七)加強(qiáng)商品住房銷售價(jià)格管理。嚴(yán)格執(zhí)行新建商品住房預(yù)售價(jià)格備案制度，指導(dǎo)開發(fā)企業(yè)合理確定銷售均價(jià)，穩(wěn)定商品住房?jī)r(jià)格。機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和國(guó)有企業(yè)不得在鄭州市域內(nèi)組織新的團(tuán)購(gòu)住房、定向開發(fā)住房行為。

(十八)提高政務(wù)服務(wù)水平便利交易。運(yùn)用信息手段提高商品房網(wǎng)簽備案和預(yù)售資金監(jiān)管效率，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑銀行擔(dān)保函、第三方擔(dān)保函抵頂不高于保函金額的預(yù)售監(jiān)管資金，實(shí)行商品房網(wǎng)簽即備案。推進(jìn)商品房“交房即發(fā)證”工作，提高新開工商品房項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)比例。試點(diǎn)實(shí)施存量房網(wǎng)簽備案、房屋交易和繳稅、不動(dòng)產(chǎn)登記四項(xiàng)業(yè)務(wù)“一窗受理”新模式。

(十九)強(qiáng)化網(wǎng)絡(luò)輿情引導(dǎo)管控。各網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、自媒體要準(zhǔn)確解讀房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和政策，正確引導(dǎo)輿論和市場(chǎng)預(yù)期。相關(guān)部門要加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、自媒體等媒介發(fā)布管理，嚴(yán)厲打擊發(fā)布不實(shí)信息、惡意炒作、渲染恐慌情緒、誤導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，擾亂市場(chǎng)秩序的行為。