開(kāi)發(fā)商如何防范對(duì)按揭貸款的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)

現(xiàn)在人們購(gòu)買(mǎi)商品房，一般都是采取按揭貸款的方式支付房款。按揭貸款的模式以提前透支購(gòu)房人未來(lái)收入的方式，解決了購(gòu)房人當(dāng)下沒(méi)有足夠資金購(gòu)買(mǎi)一生最大的商品—住房的矛盾。極大的推動(dòng)了人們改善居住條件，購(gòu)買(mǎi)商品房的熱情。銀行也樂(lè)于“成人之美”，積極放貸，穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)?shù)馁嵢￠L(zhǎng)期穩(wěn)定利潤(rùn)。商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)更是得益于按揭貸款的模式，在商品房建設(shè)過(guò)程中完成銷(xiāo)售，大大的縮短了開(kāi)發(fā)周期，加快資金周轉(zhuǎn)和財(cái)富積而大跨步的發(fā)展。利益與風(fēng)險(xiǎn)同在。銀行以買(mǎi)房人尚未建成取得的商品房進(jìn)行抵押貸款給買(mǎi)房人，促成商品房買(mǎi)賣(mài)雙方的交易。自然在這種交易模式中占據(jù)主動(dòng)，他通過(guò)規(guī)則的設(shè)置，將風(fēng)險(xiǎn)盡可能的轉(zhuǎn)移出去。商品房建成交付后，自然需要買(mǎi)受人辦理抵押權(quán)登記，將商品房抵押給銀行為其貸款擔(dān)保。但商品房建成交付前，則需要商品房買(mǎi)賣(mài)合同的出賣(mài)方與銀行簽訂保證合同，對(duì)買(mǎi)受人的依約還貸承擔(dān)共同連帶保證責(zé)任。按揭貸款最容易發(fā)生逾期和停止還貸的恰恰是這個(gè)階段。購(gòu)房人不歸還貸款的原因是多種多樣的，在這個(gè)階段購(gòu)房人還貸拖期或停止還貸，銀行旁沖不會(huì)選擇與貸款人解除合同向貸款人追償，一般是從開(kāi)發(fā)商的保證賬戶(hù)劃扣資金為購(gòu)房人還貸。若碰上商品房買(mǎi)受人出點(diǎn)意外，或給你來(lái)個(gè)“人間蒸發(fā)”讓你怎么都聯(lián)系不上，那開(kāi)發(fā)商只有先承擔(dān)連帶保證責(zé)任歸還貸款。開(kāi)發(fā)企業(yè)如何防范和降低這一替購(gòu)攜褲房人還貸的風(fēng)險(xiǎn)呢?現(xiàn)行的預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記能否解決這一風(fēng)險(xiǎn)？有人認(rèn)為預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記后，就視同為購(gòu)房人的商品房抵押登記，可以解除開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)購(gòu)房人貸款的保證責(zé)任。這一種錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)?！段餀?quán)法》第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！睆纳鲜鲆?guī)定看，預(yù)告登記是準(zhǔn)物權(quán)行為，不能產(chǎn)生物權(quán)效力。預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的法律效力是:將來(lái)能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)抵押登記時(shí)，抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人享有優(yōu)先權(quán)，不經(jīng)抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，不能在該物權(quán)上設(shè)立抵押權(quán)。因此，在商品房未向買(mǎi)受人辦理轉(zhuǎn)移登記和抵押權(quán)登記前。即使在預(yù)購(gòu)時(shí)同時(shí)進(jìn)行了抵押權(quán)預(yù)告登記，開(kāi)發(fā)商還要繼續(xù)承擔(dān)按揭貸款的擔(dān)保責(zé)任。開(kāi)發(fā)企業(yè)可以采取以下幾個(gè)方面的措施，來(lái)降低和防范此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)。第一，在雙方的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中約定解除合同條款為了督促購(gòu)房人及時(shí)歸還銀行貸款，和解決購(gòu)房人不還貸款而導(dǎo)致開(kāi)放商承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任后，對(duì)購(gòu)房人主張權(quán)利困難的問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商要在與購(gòu)房人簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中約定或簽訂補(bǔ)充協(xié)議約定：“開(kāi)放商為購(gòu)房人承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任期間，購(gòu)房人違反貸款合同在約定期限內(nèi)不歸還銀行貸款，視同對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的根本違約，開(kāi)發(fā)商有權(quán)解除與購(gòu)房人的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，由購(gòu)房人承擔(dān)因此給開(kāi)發(fā)商造成的所有損失。該條約定同時(shí)起到督促購(gòu)房人按約履行與與銀行貸款合同的效力。第二，關(guān)鍵是盡快辦理好商品房的產(chǎn)權(quán)和抵押權(quán)登記在雙方商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂或購(gòu)房人交首付款時(shí)，就將商品房的維修基金和契稅以及辦證手續(xù)費(fèi)和相關(guān)辦證所需資料全部收齊，并代理購(gòu)房人辦理各項(xiàng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，既體現(xiàn)了開(kāi)發(fā)企業(yè)為主的服務(wù)熱情，又能將辦理商品房的產(chǎn)權(quán)證和抵押登記的主動(dòng)權(quán)控制在自己手里。進(jìn)行此項(xiàng)操作時(shí)千萬(wàn)不要忘記，在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中約定合理辦證期限和購(gòu)房人不配合辦理產(chǎn)權(quán)及抵押登記時(shí)要承擔(dān)運(yùn)隱殲的違約責(zé)任。讓購(gòu)房人知道辦理商品房產(chǎn)權(quán)登記是買(mǎi)賣(mài)雙方的義務(wù)，拖延履行是要支付違約金的。第三，讓購(gòu)房人提供反擔(dān)保如果認(rèn)為購(gòu)房人基本信用不好，或購(gòu)房人炒房意圖明顯，為其承擔(dān)階段性擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高，可以讓購(gòu)房人提供在此期間的反擔(dān)保，由其提供財(cái)產(chǎn)抵押或由收入穩(wěn)定的第三人為其承擔(dān)連帶責(zé)任。如果銀行因購(gòu)房人歸還貸款的違約扣劃了開(kāi)發(fā)商的資金，也會(huì)有承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)或下家給開(kāi)發(fā)商托底。開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，存在交易風(fēng)險(xiǎn)是難免的。作為房地產(chǎn)方面的律師，愿與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就經(jīng)營(yíng)中的難題進(jìn)行探討，盡量避免經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

二手房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)有哪些如何規(guī)避

二手房按揭貸款有什么風(fēng)險(xiǎn)？（一）二手房按揭貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)有：二手房按揭貸款中，中介公司容易暗箱操作。1、某些中介以個(gè)人買(mǎi)房名義現(xiàn)金收購(gòu)業(yè)主房屋，利用收前沒(méi)購(gòu)的形式賺取不正當(dāng)差價(jià);另外，業(yè)主名義上雖已出售了房屋，獲得房款，但實(shí)際上如果中介公司在銷(xiāo)售中利用仍為業(yè)主名下的房產(chǎn)(尚未過(guò)戶(hù))從事不法活動(dòng)，業(yè)主仍然脫不了干系。2、當(dāng)業(yè)主與中介公司簽訂獨(dú)家代理協(xié)議時(shí)，協(xié)議中可能存在“霸王條款”，主要是在代理協(xié)議中無(wú)代理銷(xiāo)售時(shí)間的限制及不能按時(shí)完成委托的賠付標(biāo)準(zhǔn)，但是如果業(yè)主不通過(guò)該中介售房，卻要承擔(dān)高金額的違約金。3、在交易過(guò)程中，大部分情況下，所有費(fèi)用都須買(mǎi)方承擔(dān)，但不法中介不明確告知買(mǎi)方在交易過(guò)程中需要交納的費(fèi)用，只告知買(mǎi)方全部買(mǎi)下標(biāo)的房產(chǎn)需要的價(jià)款，實(shí)際上所謂的“全包價(jià)”比經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)該收取的服務(wù)費(fèi)用及代收的稅費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用高得多。（二）如何避免二手房按揭貸款過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)首先，要選擇實(shí)力雄厚的中介機(jī)構(gòu)作為擔(dān)保人可以避免多方的風(fēng)險(xiǎn)。目前比較合適的第三方擔(dān)保人是專(zhuān)業(yè)的中介機(jī)構(gòu)，但其應(yīng)該具備一定的資金實(shí)力，才能夠抵御風(fēng)險(xiǎn)，真正起到擔(dān)保的作用。其次，業(yè)主需要建立資金保障機(jī)制，由房地產(chǎn)登記部門(mén)與銀行聯(lián)合成立資金保障中心，利用政府部門(mén)的公信力來(lái)保障交易全過(guò)程的順利進(jìn)慧仔納行。首期購(gòu)房款或者全部購(gòu)房戚桐款在過(guò)戶(hù)及按揭手續(xù)沒(méi)有完全辦結(jié)前，都存放于資金保障中心的公共賬戶(hù)，如果所有手續(xù)順利完成，則將房款轉(zhuǎn)入賣(mài)方賬戶(hù)，否則退回買(mǎi)方。

房屋抵押借款規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)舉措包括哪些？

一、 房屋抵押 借款規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)措施包括哪些? 1、調(diào)查是否存在租賃關(guān)系，防止先租后抵; 2、認(rèn)真辦理 抵押 登記; 3、注意 土地使用權(quán) 性質(zhì)和期限; 4、加強(qiáng)貸后檢查，防止土地用途變更; 5、在建工程 抵押貸款 要重點(diǎn)管理 6、共有財(cái)產(chǎn)抵押需所有共有人簽字; 7、應(yīng)查清貸款人房產(chǎn)數(shù)量。 二、房屋抵押貸款的外部風(fēng)險(xiǎn) 1、評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，當(dāng)前可充當(dāng)?shù)盅何锏馁Y產(chǎn)越來(lái)越多，并且行業(yè)跨度大，因此，對(duì)于抵押物的評(píng)估，各家銀行紛紛借助于評(píng)估機(jī)構(gòu)。但在利益的驅(qū)使下，有的評(píng)估機(jī)構(gòu)不惜出具虛假評(píng)估報(bào)告。借款人申請(qǐng)貸款時(shí)，評(píng)估費(fèi)用由借款人支付，評(píng)估機(jī)構(gòu)可能故意抬高房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格，讓借款能夠申請(qǐng)更多的貸款;當(dāng)銀行拍賣(mài)用來(lái)抵押的房產(chǎn)時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)又會(huì)故意降低房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格。 2、租賃權(quán)對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)。 一是抵押物難以處置。按照“ 買(mǎi)賣(mài)不破租賃 ”的原則，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期還貸，由于租賃仍然有效，信用社也很難處理抵押房產(chǎn)。 二是租金收入難以獲得。借款人與銀行簽訂 借款合同 前，如果與抵押房產(chǎn)承租人簽訂時(shí)間較長(zhǎng)的 租賃協(xié)議 ，并且要求承租人一次性付清租賃費(fèi);或者借款人以明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的租金將 房屋出租 給關(guān)系人，信用社即使獲得了產(chǎn)權(quán)也將很難獲得租金收入用于還貸。 3、登記風(fēng)險(xiǎn)。 一是虛假登記，抵押貸款至有權(quán)部門(mén)進(jìn)行登記是保證貸款 合同生效 和優(yōu)先受償?shù)谋匾獥l件，但當(dāng)前卻存在重復(fù)登記，以及登記部門(mén)的個(gè)別人員出具虛假登記證明的問(wèn)題，造成貸款出現(xiàn)糾紛時(shí)，信用社無(wú)法對(duì)抗第三人，權(quán)益得不到保護(hù)。 二是“一物多押”的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)《 擔(dān)保法 》規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的配敏價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分?！迸嘁m枝借款人將 房產(chǎn)抵押 給多個(gè)銀行后，一旦破產(chǎn)倒閉，抵押房產(chǎn)將很難處置變現(xiàn)。 4、優(yōu)先受償風(fēng)險(xiǎn)。 我國(guó)《擔(dān)保法》規(guī)定抵押貸款按規(guī)定至有權(quán)部門(mén)進(jìn)行抵押登記后，可以?xún)?yōu)先受償。但這也存在例外情況，一是建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)。最高人民法院“法釋〔2002〕16號(hào)，明確指出依照《中華人民共和國(guó) 合同法 》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于 抵押權(quán) 和其他債權(quán)。二是稅收優(yōu)先權(quán)。《稅收征收管理辦法》45條第1款規(guī)定：第“稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅款，稅收優(yōu)先于無(wú)擔(dān)保債權(quán)，法律另有規(guī)定的除外?！痹撘?guī)定表明，只要納稅人欠繳稅款的行為發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保在后，稅收就優(yōu)先于 擔(dān)保物權(quán) 這種私權(quán)力。 5、抵押物價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。 由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商品價(jià)格波動(dòng)頻繁，特別是近年來(lái)房產(chǎn)價(jià)格急劇上升，而目前樓市又不景氣，因此房產(chǎn)價(jià)值較難以把握，存在較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前美國(guó)的次貸危機(jī)就是一個(gè)很好的例證。 6、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。 一是變現(xiàn)成本大。抵押物的處置大抵要經(jīng)過(guò)起訴、評(píng)估、拍賣(mài)等幾個(gè)環(huán)節(jié)，每一個(gè)環(huán)節(jié)的費(fèi)用都要信用社先行墊付，加之本金、利息，往往存在資不抵債的問(wèn)題。 二是變現(xiàn)能力難度大，尤其是以鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)為抵押物的，由于受鄉(xiāng)情、親情等觀念的限制，當(dāng)?shù)盅何锱馁u(mài)時(shí)，常出現(xiàn)想買(mǎi)卻不敢買(mǎi)的局面。 利用房屋進(jìn)行抵押，然后向銀行借款的話(huà)，是存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)的，要想避免這種風(fēng)險(xiǎn)，必須要提前做好相關(guān)的舉措，比如說(shuō)調(diào)查這個(gè)房屋是不是存在著租賃關(guān)系，還有就是，對(duì)于土地使用權(quán)的性質(zhì)和使用的具體期限問(wèn)題，一定要調(diào)查好蠢清楚，防止期限過(guò)短，帶來(lái)不必要的麻煩。